전세금안심대출 (임대인 입장)

새로 구한 전세 세입자께서 대출을 받는다고 들었습니다. 입주를 이틀 앞두고 대출 관련 등기가 왔어요. 발송은 법무법인 신세기에서 했네요. 신세기가 HUG의 채권양도통지 업무를 대행합니다. 한편 등기받은 전후로, 리파인에서 확인 전화가 옵니다. 리파인은 부동산 권리조사 업체입니다.

 

봉투 안에는 2장의 서류가 들어있었습니다. 1장은 채권양도사실 알림, 또 다른 1장은 채권양도 계약서입니다. 

 

첫 번째 문서에서 중요하게 봐야 할 부분은 특히 2번, 3번입니다. 

전세보증금을 돌려받을 권리를, 임차인이 공사에게 넘겼다는 말입니다. 그러므로, 전세보증금은 임차인이 아니라 공사에게 달라는 내용이에요.

이 내용은 채권양도계약서에서도 확인할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 전세보증금 전액이 채권양도금액이라는 점입니다. 다시 말하면, 대출금액이 아니라, 보증금 전액을 임대인이 공사에 상환해야 합니다.

만약 세입자가 대출금을 은행에 일부 상환했다면 어떻게 될까요? 세입자가 대출을 갚든 안 갚든 상관없습니다. 왜냐하면, 전세금안심대출보증 자체가 임대인의 보증금 반환 능력과 무관하게, 세입자는 공사로부터 보증금을 받을 수 있다는 의미니까요. 즉, 현금 흐름이 임대인 > 공사 > 세입자로 가는 겁니다. 채권양도해지통지서를 받지 않는 한, 공사에 상환할 의무가 있습니다. 

임차인이 주의할 점

임대인이 등기를 못 받으면, 대출이 진행되지 않습니다. 그러므로 임대인이 등기받을 주소를 제대로 쓰셔야 합니다. 제 경우는 300km 정도 떨어진,  전혀 연고 없는 지방으로 처음 배송되었어요. 뜬금없이 우체국에서 연락이 오더군요. "동"을 쓰지 않아서 주소 불명확으로 반송된다고. 전 그 지역을 한 번도 간 적도 없고, 관련도 없는데 왜 그렇게 되었을까요?

결국 제가 결국 리파인 업체에 연락해 보았습니다. 통지대행업체에서는, 은행으로부터 받은 주소 그대로 보냈다고 하더군요. 어디서부터 잘못되었을까요?어쨌거나,저의 주민등록상 주소이자 임대차 계약서 주소지인 곳으로 재발송 요청해서 받았습니다.

임대인이 주의할 점

1. 전세 만기로, 보증금을 반환하는 경우

위에서 설명드렸듯, 전세금은 공사로 전액 반환하는 게 원칙입니다. 일부라도 절대 임차인에게 줘서는 안 돼요. 임차인에게 줄 경우 어떻게 될까요? 임차인에 준 것과 무관하게, 공사에서 보증금 전액을 반환하라는 요청이 임대인에게 들어옵니다. 임차인에게 돌려받는 건 본인의 몫인 거죠. 악의를 가진 세입자라면, 돈 날릴 수도 있어요. 

 

그런데 여기서 문제가 발생합니다. 관례상, 전세 만기 전에 보증금의 10% 정도의 금액을 계약금으로 쓰라고 미리 줍니다. 이 내용이 채권양도사실 알림 문서 3번에도 나와있긴 해요.

그런데 과연, 그래도 되는 것인가는 논란이 있습니다. 

10%를 선반환하면, 전세 만기일에 90%만 반환하면 될까요? 아니요. 반드시 사전에 문의하세요. 100% 선반환하고 먼저 준 10%를 세입자로부터 받아야 하는 경우도 있습니다. 

2. 갭투자한 임대인의 경우

요즘 갭투자로, 전세 살고 있는 임차인이 있는 상태에서 매수하는 분들이 많습니다. 임차인이 전세대출을 받았는지 아닌지를 확실히 확인하셔야 합니다. 질권설정이 되어있는지, 아니면 채권양도되었는지 알아야 합니다.

또한, 임차인 통해서 은행에 임대인 변경 신청해 달라고 요청하세요. 변경 신청을 해야, 새로운 임대인에게 채권양도통지가 배달될 겁니다. 물론 채권양도통지는 주택 매도자에게 소유권 이전 시 받을 수도 있습니다. 그러나 나중에 전세금 되돌려 줄 때 안내문 등이 배송되는데, 제대로 수령하기 위해서는 주소를 변경하는 게 좋습니다.